NSA obniża podatek od nieruchomości na wynajem – korzyści dla najemców, straty dla gmin.

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) podjął uchwałę, która może znacząco wpłynąć na rynek wynajmu mieszkań oraz finansowe plany gmin. W najnowszej uchwale z dnia 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24) NSA uznał, że nieruchomości mieszkalne wynajmowane na potrzeby mieszkaniowe – nawet jeśli stanowią własność firm – nie podlegają wyższej stawce podatku od nieruchomości, typowej dla działalności gospodarczej. Innymi słowy, mieszkania wynajmowane osobom prywatnym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych pozostaną opodatkowane według niższej stawki.

Przełomowa decyzja NSA – co było punktem zapalnym?

Decyzja NSA zapadła w odpowiedzi na wniosek prokuratora generalnego, który domagał się wyższych podatków dla nieruchomości wynajmowanych przez przedsiębiorców, bez względu na cel wynajmu. Problem leżał w rozbieżności sądowych interpretacji i pojawieniu się dwóch różnych podejść: jedno z nich opowiadało się za preferencyjnym opodatkowaniem mieszkań wynajmowanych w celach mieszkaniowych, drugie – za stosowaniem wyższej stawki bez wyjątku. Po wnikliwej analizie NSA postanowił ostatecznie rozwiać wątpliwości i nadać rozstrzygnięciu bardziej jednoznaczny kształt.

Zgodnie z uchwałą, budynki zaklasyfikowane w ewidencji jako mieszkalne, wynajmowane przez przedsiębiorców na cele mieszkaniowe, powinny korzystać z niższej stawki podatku. Tym samym, właściciel mieszkania, który wynajmuje je osobie prywatnej na cele mieszkaniowe, zapłaci znacznie mniej niż za lokal przeznaczony na działalność komercyjną.

Wyższe podatki tylko dla nieruchomości przeznaczonych na działalność komercyjną

NSA zwrócił uwagę na rozróżnienie w przepisach pomiędzy pojęciami „nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” a „nieruchomościami zajętymi na działalność gospodarczą.” Maksymalne stawki podatkowe dotyczą wyłącznie tych nieruchomości, które rzeczywiście są użytkowane w ramach działalności gospodarczej. Budynki czy mieszkania przeznaczone na wynajem mieszkalny nie są tym samym objęte podwyższoną stawką – to odwrócenie dotychczasowego podejścia, w którym wystarczyło, by właścicielem lokalu była firma, aby automatycznie opodatkować go według wyższej stawki.

Czy pusta inwestycja to działalność gospodarcza?

Decyzja NSA ma również konsekwencje dla właścicieli mieszkań traktujących zakup nieruchomości jako inwestycję – na przykład dla tych, którzy nabywają mieszkania na wynajem, ale nie oddają ich w ręce najemców. NSA przypomniał, że nieruchomości, które pozostają pustostanami, nie pełnią funkcji mieszkaniowej i mogą być objęte wyższym podatkiem. To wyraźny sygnał dla gmin: jeśli dany lokal nie jest zamieszkany, można zastosować wyższe stawki podatku, co może przynieść dodatkowe wpływy do budżetu lokalnego.

Co dalej?

Decyzja NSA to przykład kompromisu – z jednej strony wspiera rynek wynajmu mieszkaniowego, z drugiej umożliwia opodatkowanie inwestycji mieszkaniowych, które nie realizują funkcji mieszkaniowej. Dla inwestorów może to być sygnał, że pustostany – zwłaszcza te utrzymywane w dużych miastach wyłącznie w celach inwestycyjnych – będą wymagały większej uwagi w zakresie rozliczeń podatkowych.

Choć szczegóły pisemnego uzasadnienia uchwały nie są jeszcze znane, orzeczenie NSA już teraz otwiera nową perspektywę dla polskiego rynku nieruchomości – korzystniejszą dla najemców, ale potencjalnie bardziej kosztowną dla gmin.